做一个聪明的酒店投资者

Jeet Singh
Sep 19, 2018
6 min read

对于时间宝贵的朋友们，明宇君还是先抛出答案——中国酒店投资真正的风口，在于以持有的方式，投资承接广大中产阶级消费升级的精选服务酒店。

在推演出这个结论之前，首先我们要清楚，何为精选服务酒店？

精选服务翻译自英文——Selective Service，即有选择性的服务。被精选出来的服务主要围绕着客人的三大核心诉求（Bed，Bathing，Breakfast）展开，由早餐厅和客房来满足。

相对应的就是全服务——Full Service。全服务酒店在精选服务酒店的基础上，增加中餐厅、特色餐厅、酒吧、大堂吧、行政酒廊、宴会厅、会议室、游泳池、健身房、SPA、洗衣房、KTV、棋牌室、雪茄吧、红酒屋等设施。

按理说只要消费者愿意买单，增加这些配套本没有问题。然而，即使不考虑公区投资标准往往高于客房，单单因多了这些配套而导致的全服务酒店每间客房分摊的面积，要两倍于精选服务酒店。那么在同样投资标准的情况下，前者的投资总额就是后者的两倍。这也意味着，在要求同等的投资回报率的前提下，前者产生的利润需达到后者的两倍。

试想一下，两个早餐和客房产品相同的酒店，有多少旅行者愿意为多了些既没多大兴趣、也没多少时间使用的配套而支付2倍的价格？更何况其他业态的人力成本和直接成本要远高于客房，仅仅2倍的价格还不一定能带来2倍的利润。

当然，并不是没有愿意支付高昂溢价换取丰富体验的客群。只不过结合中国的国情，这部分客源还远远达不到支持中国如此多数量的高端全服务酒店的地步。容明宇君以一个例子简单说明一下：

无论是从食材、人力还是税负哪一方面考虑，酒店餐饮成本控制方面相较社会餐饮都是满满的劣势，必然导致了竞争力不足。君不见《舌尖上的中国》推出的美食有几个是在酒店里？再加上大多数酒店往往采用整体运作的机制，即使餐饮出现亏损，也可以通过客房的高利润率得以补偿，不至于出现倒闭停业的情景，员工的危机感自然也就没有社会餐饮老板们的危机感强烈。

因此明宇采用了“酒店餐饮社会化”的解决思路，在设计初始就将中餐厅定位为社会餐饮，设置独立的出入口、品牌、标识标志及考核机制。

虽然中餐厅可以通过一系列的改革在某些高端餐饮消费需求足够强烈的口岸部分抵消劣势，但全日餐厅和特色餐厅真的就是处于被社会餐饮全面碾压的状态。

酒店餐饮真正有优势的其实只有早餐这个餐段，毕竟可以在获取的便利度上扳回一筹。但是消费者对于早餐的需求其实是在精不在多，大部分国人已经过了“多多益善”，而步入了“精益求精”的阶段。客户的消费理念在进步，但是高端酒店运营商的适应力却总是还差那么一点意思。早餐做的简单却精致还有一个好处，就是酒店省却了养一大帮餐饮团队的投入，前台服务员稍加培训即可胜任。这样一来甚至可不为全日餐厅设立独立、固定的营业区域，在前期设计的时候就尽可能将用餐区、取餐区及前台放在员工视线可以覆盖的同一平面区域。通过功能整合减少低效面积，辅以更高的人工利用率，自然投资回报率会取得显著的提升。

天府雅居公区平面图。中间的三个方形的盒子在白天既是前台、礼宾台，也是取餐台、零售店，服务于上方的办公区和下方的用餐区和大堂吧，还可以为客人办理入住和退房，准备欢迎饮料及销售特色纪念品。到了晚上盒子转化为酒水服务区、DJ台，上方的办公区转化为舞台，下方转化为酒吧。

说完相较全服务酒店，精选服务酒店的盈利性更强，我们再来仔细到底哪个档次的精选服务酒店才是最值得投资的呢？

诚然，中国的消费人群是呈金字塔式分布，越高端的消费人群越少。但不能只看需求端，而不管供给端。针对之前最广泛的消费者的经济型酒店就不说了，在日渐上涨的租金和人工的双重压迫下，不是关门转租就是转型升级了。为什么要强调之前呢？是因为现在这些经营型酒店连最广泛的普罗大众的需求也没法满足了，这些需求现在正在由我们口中的中端酒店所承接，也是最群雄逐鹿的市场。无论是国产的全季、桔子、亚朵（此处省略100个品牌），还是国外的智选假日、希尔顿欢朋、美居（此处省略20个品牌），都在拼了命的开疆拓土。

说到这个档次我忍不住吐槽一下，有的时候明宇君漫步在一些南方城市的街头，看着一个接着一个的某主打罗马洗浴中心风格的三字品牌酒店，恍惚间还以为我国的特种服务行业又复兴了。当然，存在即合理，人家开了这么多肯定还是有其成功之处的。不过随着国人精神文明建设的不断推进，这种反审美的产品的生命力有多久，真的是一个大大的问号。

再高一个档次就到了明宇君认为的机会点，也就是凯悦嘉轩/嘉寓、希尔顿花园、福朋喜来登、万怡、假日、美爵这个档次。从各管理公司的品牌序列来看，这个档次的客源竞争应当是最不激烈的。而刚才列举的这六个主流品牌真正精选服务概念的只有凯悦嘉轩/嘉寓。

很多业主不在意但实际非常省钱的环节——设计。越是花里胡哨、复杂的东西，越容易过时，因为变量太多。精选服务酒店的“过时”风险，要远远小于全服务酒店。因为人们的行为模式在变，覆盖的功能越广，过时的风险越高，而且还会发生连锁反应。这点在日新月异的中国尤为突出。因此，富有前瞻性但单纯的功能规划，配合具备禁得住时间考验的品味的室内设计师，才是设计的不二法门。

这时候大家可能疑惑了，不对啊，应该是中端更赚钱才对。明宇君喜欢用数字说明问题，下面来为大家算一笔账：

我们都以150间客房模拟。中端和中高端在功能上是一致的，都是主打客房的概念，只是中高端的空间感会更好一点。在单方造价上差异巨大，这主要是因为中高端是自持的模式，相比租赁模式多了土地、建筑和一次机电。但是因为自持模式可以以物业为抵押物，金融机构会认为风险更低，会给与更高的融资比例和更优惠的利率。另外中高端酒店的材料选择上会更加看重耐用性，且每年都会拿出一部分资金去维护物业的可持续性，因此在装修使用年限上也存在巨大的差异。