中国酒店离公募REITs还有多远

眼瞅着长租公寓REITs一个个跃跃欲试，咱酒店同行们也情不自禁的展开了联想，“是不是酒店公募REITs的春天也要到了？”明宇君认为，如果要以一年四季来类比时机的话，现在应该是在夏天吧。有几个关键的扣子还没解开，今天先跟大家聊聊最重要的一环——基础资产回报率。

我们在很多个场合听过中国五星级酒店现金回报率不超过2%，但这个数到底是怎么来的呢？今天由明宇君为你解构一下。

我们先看下面一组数据：

备注：黄色为推算数据，数据来源《中国饭店业统计》

这个表格指出了阻碍中国酒店公募REITs进程的罪魁祸首之一，超高的均摊面积（超低的得房率）。看最后的经营毛利润，可以发现，即使在不考虑管理费、税费、折旧摊销的情况下，相比动不动能承担60-80元/月/㎡租金（二线城市）的精选服务（selective service）酒店，五星级酒店的承租能力也极差。但反过来，也证明了精选服务酒店的巨大发展机会。

备注：数据来源《中国饭店业统计》、明宇数据库

动不动就三四百间的体量加上不经济的设施规划，导致了中国的五星级酒店建筑面积随随便便就五六万了。即使在比较理性的投资强度下，不考虑土地成本，也得干掉开发商5个亿左右。

但考虑地价后又会怎么样呢？那可真的是因城市级别不同而不同了。虽然按理说专门去拿一块地做酒店的开发商很少，绝大多数都是图的搭配的可以散售的业态，最差也得持有些商场、写字楼这种回报率相对较高的业态。老板们也知道酒店上赔的钱要靠卖房子来弥补。但你真让他卖的时候，老板们又要把楼板价加回来了。所以真心奉劝各位老板一句，拿地前算账的时候，倒算楼板价的时候，能不能别把酒店考虑进去。如果还能算的过来账，咱再拿下。否则这酒店真是砸手里出不了货。

所以高星级酒店真的不是一般的土豪可以去玩儿的。

近一两年随便拿出一线城市一个位置不是很寒碜的纯商办、餐饮旅馆用地，也得2、3万起。君不见杭州恒隆拍出了5.5万/㎡的楼板价。二线城市如成都、重庆这样的，高新区的位置基本上3-5千能拿下，当然前提得是个知名开发商，最好整点产业拿地的噱头。三线城市就不说了，只要你建高星级酒店，政府免费送你地都有可能。

备注：在计算房产税时假设房产原值不包括装修，扣除率30%，在计算土地使用税时假设容积率4，单位税额10-30元/㎡。虽然视项目不同实际情况可能与假设条件不符，但应当不会有影响结论的偏差。

其实如果中国的地价泡沫少一点，一线城市高星级酒店的现金回报率还是可以的。当然，如果没有泡沫的话，资产增值（账面）的速度就会放下来，可能资本方就更不会投了。这算是一个比较矛盾的点，说饮鸩止渴应该不为过。

拉通来看，现金回报率没超过2%，一线城市要优于二线及三线。三线想回本，还真的向天再借100年。当然，如果有贷款的话，那相当于是给银行当雷锋，天天倒贴钱了。

但就像我们前文一步一步分析的那样，其实中国高星级酒店有很多点可以提高。例如把得房率提高一倍，GOP率提高50%，造价降低30%，这不差不多就达到公募REITs要求的回报率了嘛。而且中国酒店市场现在正处于触底反弹的利好时刻。

明宇与凯悦的特许经营+第三方管理的合作模式也正是看到了这一点，精选服务品牌Hyatt Place/Hyatt House超低的均摊面积（平均可达75㎡），辅以明宇的管理能力（五星级全服务酒店GOP率平均40%+），以及明宇作为开发商的建筑、设计经验，再加上明宇和多个基金公司的战略合作（可为业主提供改造资金），这样的一体化服务一定会帮助业主与我们共同坚实的走在酒店资产证券化的路上。

虽然任重而道远，但光明就在前方。

最后，感谢浩华和旅游饭店协会长期以来带给我们这些宝贵的分析数据，感谢酒店产权网的慷慨分享，以及各位甲方小伙伴的真（cha）知（ke）灼（da）见（hun）。